住宅ローンのシミュレーション

住宅ローンを組む人にとってどれくらいの住宅(マンション・戸建て）が購入できるのか、ネットでシミュレーションをしたことがあると思います。実際に、自分の年収や返済期間などを入力することによって、購入できる金額や毎月の返済金額などが算出されます。

このシミュレーションは本当に便利です。数字さえ入力できれば簡単に試算できてしまいます。

しかし、このシミュレーションでも正確な数字を入力しないと机上の空論に終わってしまう可能性もあります。

例えば、毎月の返済できる金額を１５万円とした場合、購入できる物件の金額は３５００万円程度まで可能になります。（返済期間や金利によっても違ってきます）しかし、年収３００万円の所得の方がそのような住宅ローンを組めるのかと言えば、そのような住宅ローンは組めません。

考え方の基準には返済比率というものも重要になります。

他にも、金利をどのように設定するのかによっても大きく違ってきます。金利は低ければ低いほど、総返済額は少なくなり、毎月の返済額も少なくなります。

しかし、実際の金利の試算を金融機関する場合には、基準を４％で試算します。その４％金利で総返済額を算定します。

その金利であなたは、いくら借入することができますか？意外に購入できる住宅金額は小さいものになってしまいます。

このように、シミュレーションはあくまでも試算でしかないので、銀行など金融機関に行って相談されることが一番正確な数字がでてきます。

住宅ローン　シミュレーション　返済比率　総返済額

住信SBIネット銀行は、住宅ローン取扱い最速

住信SBIネット銀行をご存知ですか？

住宅ローンを組む予定の方でネットで検索されている方なら誰でも知っているかも知れません。
その住信SBIネット銀行がこの2009年年2月13日時点で好成績をたたき出したのです。

それは住宅ローン実行額累計が1,500億円を超えたと言うことなんですね。住宅ローンの実行額累計と言ってもあまりピンとこないかもしれませんが、それだけ多くの方に住宅ローンを貸し出していると言うことなんですね。

このことは他の店舗を持つ市中の銀行では真似のできない異例の速さでもあるんです。

住信SBIネット銀行の住宅ローン取扱いポイントは以下の通りです。

他行との競争に勝てるだけの魅力ある金利の設定
他行では商品としても数少ない8疾病保障が無料で付保可能
何といっても繰り上げ返済を考えている方なら当然ですが、1円から1円単位で繰り上げ返済可能になりました。そして一部繰上返済手数料は0円。
固定から変動、変動から固定など金利タイプの変更に伴う手数料がかかりません。
煩わしい時間をとっての銀行への来店不要で契約手続きができてしまうんです。


これがネット銀行の魅力ですね。

この住信SBIネット銀行は、新規の顧客だけでなく、借り換えなど他の金融機関からのお借換えのお客さまからのお申込みを多数頂戴した結果、上記の通りの実行累計額を達成すること顧客も興味を持ってもらえた結果ですね。

その一方で、金融機関の視点でみると、本当にネットの便利さからくる甘い審査をしていないかということなですね。

住宅ローンを組む方すれば、魅力のある住宅ローンの商品だと思います。

ただし、きちんと返済をしていかないといけないことはどこの銀行でも一緒ですし、返済不能になった際の扱いも一緒なので、よく覚えておきましょう。

住宅ローンの諸費用（保証料・事務手数料）

住宅ローンには様々な諸経費が必要ですよ、ということをお伝えしました。仲介手数料や登記費用など新築で不動産価格の５％、中古の物件で７％程度の諸費用がかかります。

そのほかにも諸費用はかかります。その諸費用とは、住宅ローンを組む際の保証料や事務手数料です。これらの諸費用も不動産購入のための頭金や仲介手数料以外にも、必要になります。

住宅ローンを組む場合、銀行から融資を受けるわけですが、その銀行の後ろには保証会社があり、それらが借主の保証をしているという仕組みになっています。

この条件が住宅ローンが借り入れできる条件になっており、融資を受ける銀行の指定の保証会社が借主に対して保証することができるということになっています。

その保証会社から借主が保証を受けるにあたってはは、保証料の支払いがあります。この保証料は借主が払うんですが、借り入れをする金額や期間によって保証料の額は違ってきます。

保証料は通常借り入れ期間が長いと高額になります。この保証料の支払い方法ですが、住宅ローンを組む際に一括支払いを行なう場合と住宅ローンの返済と同時に上乗せして支払う場合があります。

前者を外枠方式、後者を内枠方式といいます。内枠方式の場合はその分、毎月の返済額が多くなることも理解しておきましょう。

事務手数料は、保証会社の保証が必要なときに事務の手数料として別途支払う金額のことです。

事務手数料と保証料の組み合わせは様々ありますので、住宅ローンを組む銀行で一度問い合わせしてください。

住宅ローンの金利が下がります。

住宅ローンの金利が下がります。日銀が政策決定したことを受けていつ、市中銀行の利下げが行なわれるか、興味がありましたが、このほど住宅ローンの金利が引き下げられました。

三井住友銀行は平成21年1月13日から変動金利型の住宅ローンの金利を店頭表示０．２％引き下げて２．４７５％とします。これはこれから新規の住宅ローンを組む方には大きなメリットですね。いかも、今年2009年は住宅ローン減税も大幅に拡充されますので、メリットは一段と広がります。

みずほ銀行は1月の23日から三井住友銀行同様に、変動金利を０．２％下げて２．４７５％にします。２月３月は不動産の１番動く時期ではありますが、このような金利の引き下げでより不動産の取引が活発化する可能性もあります。お目当ての物件があれば、１月からは要チェックですね。

三菱東京ＵＦＪ銀行は、三井住友銀行やみずほ銀行のように店頭での表示金利は引き下げずに据え置く方針です。しかし、変動金利型の中でも優遇金利が使用可能なお客さんに関しては金利を０．２％下げる優遇措置を取るようです。

三菱東京ＵＦＪ銀行の貸し方は、優遇措置の適用される上客には、もっと条件を良くするが、そうでないお客さんには住宅ローンも厳しい扱いになりそうです。現に、三菱東京ＵＦＪ銀行は、大企業中心のお客さんを中心に、住宅ローンを扱っており、中小のリスクの若干高めになるような、お客さんにはあまり相手にしていない傾向にあります。

他のりそな銀行や地方銀行なども金利の引き下げに追従するものと思われますが、もうひとつのポイントは固定金利の引き下げが行なわれるのか、どうかでしょうね。

つなぎ融資と住宅ローン

つなぎ融資と住宅ローン

つなぎ融資と聞けば、どちらかと言えば中小企業が金融機関から融資を受けるときに使う言葉のようですが、住宅ローンでもこの「つなぎ融資」という言葉は使います。つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実際に実行されるまでに、一時的に使われます。

この「つなぎ融資」は住宅ローンの融資が必ず実行されることが大前提となります。ベースとなる融資が実行される時にこの「つなぎ融資」は一括で返済される短期の融資になります。そのため、通常、融資には抵当権などの担保権が設定されますが、この「つなぎ融資」には抵当権は設定されません。

この「つなぎ融資」はどうような場面で使われるのか？1番わかりやすいのは、新築の戸建てを建てる場合に、土地の取得はしたが、上物の建築をする際には着手金や中間金、決済金が必要になります。そのために土地の取得と同時に「つなぎ融資」で建物の建築代金に充当します。その後、建物完成後、つなぎ融資を一括返済し、土地建物につなぎ融資分を含めた融資金額の抵当権を設定します。

そのため、「つなぎ融資」では以下のことに注意してご利用下さい。抵当権を設定しない「つなぎ融資」は通常の住宅ローンよりも金利が高くなります。また短期と言っても金利が高い分、支払い利息も増えるので、気をつけて下さい。そしてもうひとつですが、融資の手数料が高めに設定されているので、この点も注意が必要です。

他にもつなぎ融資が利用されるケースとしては、融資の実行日と決済日が違う場合や買い替えで新居を取得するものの今の住居の売却までの間など、様々な場面が想定されますが、金利が高いことや抵当権の設定をしないことから、あまり住宅ローンでは頻繁に利用されていません。