住宅ローンの団体信用生命保険

住宅ローンを組む際に必ずと言っていいほど、強制加入になるのが団体信用生命保険です。良く団信（だんしん）と業界では呼んでいます。この団体信用生命保険は、民間の銀行で住宅ローンを組む場合には、この保険に加入できることが条件となっています。

この団体信用生命保険は、住宅ローンを組んだ人が、住宅ローンの返済中に亡くなったりした場合に、その生命保険からローン残高を清算してくてるんですね。

ですから、残った家族、遺族は、ローン残高を返済せずに今まで通り住むことができます。ちなみに生命保険という性質から、住宅ローンを返済期間中に亡くなっても住宅ローンの返済金額に対しての生命保険ですから、残債が少なくなればなるほど、団体信用生命保険から、降りてくる金額は少なくなります。

しかし、この団体信用生命保険をもって普段、加入している生命保険の支払いを検討できますね。このような家計の負担を減らすことも団信によって可能になります。

この団信ですが、誰でも加入できるものではありません。団信の告知書は各銀行によっても違いますが、概ね医者の治療を、投薬を受けたことがあるかとか病気をしたり、手術をしたり、過去の病歴なども聞かれます。

この告知書に正確に書かなければなりませんが、もし偽って記入したりすると保険金がおりなく可能性もあります。

このように、住宅ローンを組もうと思えば、団体信用生命保険に加入できる健康状態というのもひとつの条件になります。

また、フラット３５などの住宅ローンは任意になっているので、毎年別途団信の費用を払うことになります。

住宅ローンの金利優遇全期間1.5％を実現

住宅ローン金利1.175％という数字を聞いてあなたはどう思いますか？

どうせ、国家公務員か何かの職業についている人じゃないの？なんて思っているかも知れません。


しかし、そうでもないんですね。

大阪（関西）で住宅ローンを借り換えすることで、何と、住宅ローンの金利が1.175％、つまり金利優遇1.5％という脅威の数字を達成しているコンサルティング企業があるんですね。（平成20年12月現在）




住宅ローンの返済期間が １０年以上ある人で

□ 残高が 1,000万円以上ある人
□ 住宅金融公庫（住宅金融支援機構）を利用している人
□ 今の住宅ローンの金利が2%以上の人
□ 金利優遇を受けていない人
□ 金利優遇が0.5%以下の人
□ 固定期間金利が終わる人

　のような人は一度相談されることをオススメします。

　住宅ローン減税と併用すれば、ますます総返済額が少なくなります。

　

銀行での借入れ可能額

フラット３５でのかいりれ金額の算定方法はお伝えしました。では民間の金融機関で住宅ローンを借入れする場合には借入れ金額はどうなるでしょうか？

民間では、フラット３５のような住宅金融支援機構のような公的機関と比較して住宅ローンに対する審査の借入れは厳しくなっています。実際問題、返済に適用される金利も審査上では４％で返済負担率を計算しています。

ですから、実際の銀行での実行金利がたとえ、２．５％であったとして４％の金利として返済比率を検討しますので、非常に借入れ金額は低くなります。

それ以外にも、勤続年数などは非常に銀行などの金融機関はうるさくみるところですね。勤務年数が少ないことによって、住宅ローンの融資が受けれなかったというケースは多々あります。

通常２～３年と言われていますが、大手企業などですと１年で融資が可能になることもあります。逆に自営業者には厳しく３年の確定申告書を持ってこないと門前払いという厳しい銀行もあります。ｍた、確定申告を持っていくだけでなく、きちんと所得をあげて納税しているかということですね。

所得が上がる＝納税していることではあるんですが、総収入から経費を引いた所得金額のところで判断しています。ですから総収入で１０００万円あっても経費を差し引いた所得金額が２００万円では、銀行は住宅ローンに関して「ＯＫ」とは言わないことはお解かりでしょう。

その他にも、借入れ限度額は１００％可能ですが、返済比率は年収の２５％から４０％で算定しているので、それに準じた金額しか借入れを起こすことができません。また、申し込み年齢が２０～６５歳未満となっていますが、５０歳を超えるとほとんど住宅ローンに関して受け付けてもらえないような感じがします。

前述の金利４％で試算するということを覚えておくといいでしょう。

住宅ローンの審査基準（銀行編）

住宅ローンを組む場合に真っ先に融資を受ける先に思い浮かべるのは銀行だと思います。特に今口座を開設して取引の多い銀行が思い浮かぶのではないかと思います。今サラリーマンなら給与の振込先となっている銀行が１番確率が高いです。銀行側も毎月の給与を把握していますし、その勤務先の企業の内容まで把握している場合が多いからです。

しかし、そうでない場合も、Ａ銀行で住宅ローンの審査にかけたがＡ銀行の審査基準に合致しなかったので融資が下りなかったということはいくらでもあります。それであきらめることはありません。Ａ銀行が不可でもＢ銀行が可能性がある場合もあります。住宅ローンを組むために一つの銀行でダメでもあきらめずに他の銀行も行って見てください。ほとんど場合、不動産を購入する際には、不動産業者から購入するか、仲介業者の仲介によって購入することがほとんどなので、その不動産業者さんにお願いするのが楽でいいですね。

この住宅ローンの審査基準ですが、各銀行によって若干違いがあります。購入予定の物件で違法性のあるものは絶対融資が通らない銀行もあれば、若干程度であれば、住宅ローンの融資を受ける人の属性をみて組むことができる場合もあります。ここ最近の新築物件に関しては、違法建築物は建築できなっているので心配はいりませんが、（このような物件を建築しても検査は通らないし売れないので）阪神大震災前の中古物件を購入する際には、注意が必要です。

物件の制限では、クリアできても人の制限でクリアが難しいのが、民間の銀行の住宅ローンです。年齢的にもどこの銀行でも５０歳でもＯＫに表面上はなっていますが、非常に難しくなっています。返済期間を短くするとか、いろんな条件をクリアをしていくことが大切ですね。勤務形態では、やはり給与所得者は源泉徴収票で最低でも１年は働かないと話しになりません。

勤続年数は、このような源泉徴収票や保険証からもすぐにわかってしまうので最初からきちんと書くことが大切です。そして自営業者の場合は、３期分の確定申告書が必要になります。この３期分から銀行側が判断して結論を出します。
その中でも、職種も非常にポイントになります。すぐに転職してしまうような職種、つまり不動産業であるとか、は条件が厳しくなりますね。

これらは人の制限、人の属性といいますが、銀行で住宅ローンの融資を申し込む場合には、勤続年数、職種、年収が大きく審査の基準の判断材料にあるということをお忘れなく。