収入合算

住宅ローンを組む際に夫の収入だけでは、満足のいく住宅ローンが組めない場合など、配偶者の妻や親、または自分の子どもで安定した収入がある人と同居するのであれば、収入を合算して住宅ローンを組むことができます。

収入合算によって、これまで２０００万円までしか借入れできなかった住宅ローンが奥様と稼ぎと合算したことによって、３０００万円まで組むことができたという例はたくさんあります。

この収入の合算ですが、条件は当然ながらあります。同居予定の妻や子どもまたは両親などが対象になりますが、これらは１人に限られていますので、奥様と子どもと３人分を合算してということはできません。

但し、銀行によっては合算する対象者に関しても、正社員で年収も３６０万以上とか条件がある銀行から、派遣社員や契約社員でも年収や勤続年数はしっかりあれは条件をクリアする銀行など様々です。

１度、銀行に確認してみて下さい。

収入合算を計算する場合でも申し込み本人の年収が合計の年収の２分の１以上なければならないという銀行もあります。つまり、合算する前の収入は申込者の方が多いということですね。

逆に言うと、そうでなければ年収の多い配偶者を申込者にするということも検討の余地ありですね。他にも収入合算する場合には、合算者の年収の条件がありますので銀行に聞いてみて下さい。

一方で収入を合算すれば、住宅ローンを組む際には、借入れ金額が多くなりますが、返済額も多くなります。収入合算をした後で、仕事をやめるようなことがあれば、それだけ返済も大変になるので収入が減っても返済が可能かどうか調べておくことも必要です。

例えば、奥様も仕事をされていて子どもができたので育児に専念するような場合などが考えられますね。

また、収入合算した場合には金額に応じて不動産の割合を決めて登記もしなければならないので、充分に注意しましょう。

連帯保証と夫婦の住宅ローン控除

住宅ローンを組む場合には、保証会社の保証を受けるので通常連帯保証人は要りませんが、特別な場合には連帯保証人をつける場合があります。

その場合は住宅を共有持分にする場合などや住宅ローンを組む人（債務者）が団体信用生命保険に何かの加入できない理由などで、住宅ローン保証会社が連帯保証人をつけることで住宅ローンを組むことを承認した場合などがあります。

また、住宅ローンを組む人が住宅ローンを組む際に必要に保証料を払いたくないと言ったことで、保証会社の代わりに連帯保証人をつける場合などがあります。

このケースは実際的ではなく、ほとんどのケースは保証会社に保証料を払って住宅ローンを組んでいます。このような住宅ローンにおける連帯保証人とは、主たる債務者の返済が滞った場合に、督促かけることなく、連帯保証人に対して返済を請求できるというものです。

つまり、住宅ローンを組んだ人と同様の責任を負うということですね。銀行では、夫婦などの収入を合算して融資を受ける場合は、主たる債務者がダンナ様で連帯保証人が奥様ということになります。

但し、気をつけなければならないことは、住宅ローンの契約が１本、つまりだんな様とだけ住宅ローンを組んでいる場合には、奥様は住宅ローンの控除を受けることができませんので注意してください。

仮にだんな様と奥様が住宅ローン控除を受けようとするのであれば、同じ金融機関の銀行で、お互いに連帯保証人になってだんな様奥様とも住宅ローンの契約をする必要があります。

その場合であっても住宅ローンの控除はだんな様奥様の借入れ残高に対しての控除額になることも覚えておきましょう。

住宅ローンの団体信用生命保険

住宅ローンを組む際に必ずと言っていいほど、強制加入になるのが団体信用生命保険です。良く団信（だんしん）と業界では呼んでいます。この団体信用生命保険は、民間の銀行で住宅ローンを組む場合には、この保険に加入できることが条件となっています。

この団体信用生命保険は、住宅ローンを組んだ人が、住宅ローンの返済中に亡くなったりした場合に、その生命保険からローン残高を清算してくてるんですね。

ですから、残った家族、遺族は、ローン残高を返済せずに今まで通り住むことができます。ちなみに生命保険という性質から、住宅ローンを返済期間中に亡くなっても住宅ローンの返済金額に対しての生命保険ですから、残債が少なくなればなるほど、団体信用生命保険から、降りてくる金額は少なくなります。

しかし、この団体信用生命保険をもって普段、加入している生命保険の支払いを検討できますね。このような家計の負担を減らすことも団信によって可能になります。

この団信ですが、誰でも加入できるものではありません。団信の告知書は各銀行によっても違いますが、概ね医者の治療を、投薬を受けたことがあるかとか病気をしたり、手術をしたり、過去の病歴なども聞かれます。

この告知書に正確に書かなければなりませんが、もし偽って記入したりすると保険金がおりなく可能性もあります。

このように、住宅ローンを組もうと思えば、団体信用生命保険に加入できる健康状態というのもひとつの条件になります。

また、フラット３５などの住宅ローンは任意になっているので、毎年別途団信の費用を払うことになります。

住宅ローンの諸費用（保証料・事務手数料）

住宅ローンには様々な諸経費が必要ですよ、ということをお伝えしました。仲介手数料や登記費用など新築で不動産価格の５％、中古の物件で７％程度の諸費用がかかります。

そのほかにも諸費用はかかります。その諸費用とは、住宅ローンを組む際の保証料や事務手数料です。これらの諸費用も不動産購入のための頭金や仲介手数料以外にも、必要になります。

住宅ローンを組む場合、銀行から融資を受けるわけですが、その銀行の後ろには保証会社があり、それらが借主の保証をしているという仕組みになっています。

この条件が住宅ローンが借り入れできる条件になっており、融資を受ける銀行の指定の保証会社が借主に対して保証することができるということになっています。

その保証会社から借主が保証を受けるにあたってはは、保証料の支払いがあります。この保証料は借主が払うんですが、借り入れをする金額や期間によって保証料の額は違ってきます。

保証料は通常借り入れ期間が長いと高額になります。この保証料の支払い方法ですが、住宅ローンを組む際に一括支払いを行なう場合と住宅ローンの返済と同時に上乗せして支払う場合があります。

前者を外枠方式、後者を内枠方式といいます。内枠方式の場合はその分、毎月の返済額が多くなることも理解しておきましょう。

事務手数料は、保証会社の保証が必要なときに事務の手数料として別途支払う金額のことです。

事務手数料と保証料の組み合わせは様々ありますので、住宅ローンを組む銀行で一度問い合わせしてください。

住宅を購入する際の諸費用

住宅を購入する際に住宅ローンは必要になってきます。しかし、住宅ローンを組む以外にも、色々と諸費用が必要になってくることも頭に入れておきましょう。

そうでないと、住宅を購入すための不動産売買契約を結んでもお金が足らないことで苦労をします。住宅を購入する際には、頭金があれば頭金意外に、なければなくても、少しの諸費用についてはお金を持っておくことが重要です。
この諸費用はいくら必要になるのか、ということが心配になるかも知れません。

一般的に住宅の購入に必要な諸費用は、新築の物件で不動産物件価格の５％程度、中古物件で７％を目安にしておいてください。 これらは現金で必要になるので事前に準備をしておいてください。


また、諸費用ローンという商品を扱っている銀行もありますが、諸費用も準備できないような段階で住宅を購入するのは、ちょっと将来的にどうかな？と思いますので、最低限諸費用程度は準備しておきましょう。
 

この諸費用には、何がかかるのか。契約書に貼る印紙税や中古物件などを不動産仲介業者の仲介によって購入する場合には、不動産業者への仲介手数料などです。

その他にも、登記に司法書士の報酬、固定資産税の日割り計算、ローンの事務手数料、保証料、火災保険など予想以上にかかることもお忘れなく。

住宅を購入しただけでは、そこに住めないですね。引越し費用や家財道具を新調するのはまた経費がかかります。