住宅ローンの金利優遇全期間1.5％を実現

住宅ローン金利1.175％という数字を聞いてあなたはどう思いますか？

どうせ、国家公務員か何かの職業についている人じゃないの？なんて思っているかも知れません。


しかし、そうでもないんですね。

大阪（関西）で住宅ローンを借り換えすることで、何と、住宅ローンの金利が1.175％、つまり金利優遇1.5％という脅威の数字を達成しているコンサルティング企業があるんですね。（平成20年12月現在）




住宅ローンの返済期間が １０年以上ある人で

□ 残高が 1,000万円以上ある人
□ 住宅金融公庫（住宅金融支援機構）を利用している人
□ 今の住宅ローンの金利が2%以上の人
□ 金利優遇を受けていない人
□ 金利優遇が0.5%以下の人
□ 固定期間金利が終わる人

　のような人は一度相談されることをオススメします。

　住宅ローン減税と併用すれば、ますます総返済額が少なくなります。

　

住宅ローンの金利が下がります。

住宅ローンの金利が下がります。日銀が政策決定したことを受けていつ、市中銀行の利下げが行なわれるか、興味がありましたが、このほど住宅ローンの金利が引き下げられました。

三井住友銀行は平成21年1月13日から変動金利型の住宅ローンの金利を店頭表示０．２％引き下げて２．４７５％とします。これはこれから新規の住宅ローンを組む方には大きなメリットですね。いかも、今年2009年は住宅ローン減税も大幅に拡充されますので、メリットは一段と広がります。

みずほ銀行は1月の23日から三井住友銀行同様に、変動金利を０．２％下げて２．４７５％にします。２月３月は不動産の１番動く時期ではありますが、このような金利の引き下げでより不動産の取引が活発化する可能性もあります。お目当ての物件があれば、１月からは要チェックですね。

三菱東京ＵＦＪ銀行は、三井住友銀行やみずほ銀行のように店頭での表示金利は引き下げずに据え置く方針です。しかし、変動金利型の中でも優遇金利が使用可能なお客さんに関しては金利を０．２％下げる優遇措置を取るようです。

三菱東京ＵＦＪ銀行の貸し方は、優遇措置の適用される上客には、もっと条件を良くするが、そうでないお客さんには住宅ローンも厳しい扱いになりそうです。現に、三菱東京ＵＦＪ銀行は、大企業中心のお客さんを中心に、住宅ローンを扱っており、中小のリスクの若干高めになるような、お客さんにはあまり相手にしていない傾向にあります。

他のりそな銀行や地方銀行なども金利の引き下げに追従するものと思われますが、もうひとつのポイントは固定金利の引き下げが行なわれるのか、どうかでしょうね。

銀行での借入れ可能額

フラット３５でのかいりれ金額の算定方法はお伝えしました。では民間の金融機関で住宅ローンを借入れする場合には借入れ金額はどうなるでしょうか？

民間では、フラット３５のような住宅金融支援機構のような公的機関と比較して住宅ローンに対する審査の借入れは厳しくなっています。実際問題、返済に適用される金利も審査上では４％で返済負担率を計算しています。

ですから、実際の銀行での実行金利がたとえ、２．５％であったとして４％の金利として返済比率を検討しますので、非常に借入れ金額は低くなります。

それ以外にも、勤続年数などは非常に銀行などの金融機関はうるさくみるところですね。勤務年数が少ないことによって、住宅ローンの融資が受けれなかったというケースは多々あります。

通常２～３年と言われていますが、大手企業などですと１年で融資が可能になることもあります。逆に自営業者には厳しく３年の確定申告書を持ってこないと門前払いという厳しい銀行もあります。ｍた、確定申告を持っていくだけでなく、きちんと所得をあげて納税しているかということですね。

所得が上がる＝納税していることではあるんですが、総収入から経費を引いた所得金額のところで判断しています。ですから総収入で１０００万円あっても経費を差し引いた所得金額が２００万円では、銀行は住宅ローンに関して「ＯＫ」とは言わないことはお解かりでしょう。

その他にも、借入れ限度額は１００％可能ですが、返済比率は年収の２５％から４０％で算定しているので、それに準じた金額しか借入れを起こすことができません。また、申し込み年齢が２０～６５歳未満となっていますが、５０歳を超えるとほとんど住宅ローンに関して受け付けてもらえないような感じがします。

前述の金利４％で試算するということを覚えておくといいでしょう。

フラット３５の借入れ限度額

フラット３５の借入れ限度額

フラット３５が今の低金利では人気の商品のひとつになっています。このフラット３５の最大のメリットは何と言っても返済期間中一律の返済額でいいということです。この毎の月の返済額が一定してことによって将来に渡ってマネープランを組むことが楽になりますね。住宅ローンの返済額が増減すると、日々の暮らしにも大きな影響を与えかねません。

変動金利で住宅ローンを組んでいた場合、将来金利が上昇し、返済額も上昇すればお子様が大きくなって学費など教育費に重なることがあっては、非常に日々の暮らしも大変になります。そんなこともあるので低金利である今フラット３５に人気が集まるのは当然だと言えますね。

さて、このフラット３５ですが、借入れ額にも限度があります。住宅の購入額の８０％を借り入れることが可能であるということはお伝えしました。しかし、８０％という条件だけでなく、借り入れる人の条件もあります。

借入れ限度の条件として申し込み時年齢で７０歳未満完済時が８０歳になっています。返済期間は１５年以上３５年以内となっています。但しもうお分かりのように６０歳以上の場合には１０年以上になっています。

そして借入れ金額は購入金額の８０％ですが、もうひとつ条件があるんです。それは住宅ローンをフラット３５で借り入れる人の所得（年収）です。フラット３５の場合、毎月に返済できる上限の金額は４分の１までとなっています。

つまり年収６００万円となると、月々の所得は６００÷１２で５０万円ですね。５０万円の中で住宅ローンに支出できるのが４分の１、つまり５０÷４＝１２．５万円になるんです。

これで逆に毎月１２．５万円上限の返済額で購入できる物件の金額は決まってくるんですね。金利３．５％３５年で借入れするとすれば、１２．５万円÷４１３３円×１００万円＝３０２４万円になります。

物件の購入額の８０％と比較して低い方が借入れ上限の金額となります。

住宅ローンをボーナス併用返済する方法

住宅ローンを組む場合には変動金利や固定金利の問題や返済期間などの返済方法によっても大きな違いがあることを紹介しました。これまでの返済方法はボーナスを併用返済しない考え方だったので今回はボーナス併用返済の考え方についてお伝えします。

住宅ローンの返済方法は毎月返済とボーナス併用返済の２タイプがあります。毎月は１２ヶ月の返済額が概ね一定している返済方法です。その一方でボーナス併用返済型は、毎月の返済額を若干少なくしてその分をボーナス時に大きく返済するという考え方ですね。

年間での総返済額は所得割合から上限が決まっているので、毎月の返済額をいっぱいいっぱい返済しながらボーナスでも返済するということではなく、年収が４００万円の場合、年間の返済比率を３０％とすると年間の総返済額は１２０万円です。その１２０万円を毎月返済にするかボーナス併用返済にするかという違いになってきます。

１２０万円を毎月均等返済すれば月々１０万円になりますね。ボーナス併用返済の場合は年２回のボーナス時にそれぞれ１８万円返済するとすれば月々は７万円の返済になります。この返済方法がいいと思うかどうかはご家庭のマネープランにもよって違ってきます。

しかし、余りにもボーナス併用返済に頼りすぎると昨今のご時勢で景気が悪くなったり会社の業績が悪くなると一気にボーナスがカットされるということもあり、ボーナス返済が難しくなります。ボーナスの部分をどこからか穴埋めすることは非常に難しく住宅ローンの返済にも大きな支障になりますので可能な限りボーナス併用返済は避けるべきであり、併用返済をする場合でも、極力返済額を少なくすることが重要です。