フラット３５の住宅ローン ２

フラット３５の住宅ローン　２

フラット３５は長期固定の金利が適用されているので返済に安定感がでます。一律の返済額が決まっていれば、将来のライフプランを組み立てる上でも未確定な要素を払拭できるので、安心安定の暮らしができますね。

そのフラット３５ですが、どんな物件、つまりマンションや戸建てでも住宅ローンの融資が受けられる訳ではありません。このフラット３５を受けるためには次のような条件があります。まず、戸建てですが床面積が７０平米以上です。当然のことながら、違法性のある戸建てはローンが組めないこともあります。

昨今の住宅ローンの融資条件は違反建築に対して非常に厳しくなっています。 Ｓ銀行では、法令遵守していない物件は全く受け付けてもらえませんでした。建ぺい率や容積率のオーバーは問題になる可能性が高いです。容積率のオーバーは、中古住宅には可能性が高くなりますので、事前に確認が必要です。

フラット３５の返済期間は最短で１５年、最長で３５年になります。返済の完済時が８０歳までになっています。３５年の住宅ローンを組む場合は８０－３５で４５歳までに住宅ローンを組む必要があります。仮に返済期間を２０年で５０歳になってから組む場合は、条件的に厳しいものがあります。年齢が５０歳を超えると、条件には合致しますが、ほとんどの金融機関が受け付けてくれません。
 
フラット３５の繰上げ返済の手数料はかかりません。これは大きなメリットになります。１００万円以上であれば何回繰上げ返済をしても構いませんので、なるべく多く繰上げ返済して利息分の負担を減らして、総返済額を減らしましょう。

フラット３５で住宅ローン

フラット３５で住宅ローン

住宅ローンを組まれる方にとって平成２１年からはこれまで以上に減税額が大幅に引き上げられました。変動金利で住宅ローンを組まれるのも良し、固定金利で組まれるのも良し、色々と検討の価値があります。

その中でも、フラット３５という融資を受けられる際の住宅ローンの商品を見て行きます。

フラット３５は住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が住宅ローンを証券化したことによって多くの民間金融機関が長期の固定型の金利で住宅ローンが組めるようになったことによる商品です。

フラット３５という呼び名の通り、住宅ローンを組んで以降、一律の金利で返済をしていくという商品であり、返済をし始めた金額も返済の終期における金額についても同じということです。

つまり、住宅ローン借り入れ期間を３５年にした場合、３５年間変わらない毎月の返済額ということになります。

このフラット３５は最長期間で３５年、最大の借入れ総額は１００万円から８０００万円、建設費や不動産の購入価格の９０％まで借入れすることができます。そして何と言ってもこのフラット３５は通常の住宅ローンの保証料が必要がないということです。


仮に２５００万円のマンションを３５年返済で住宅ローンを組む場合には、Ｒ銀行では約５０万円の保証料が必要になります。また保証人が必要のないこともメリットの一つです。

フラット３５では、繰上げ返済するときの手数料がかからないのも魅力のひとつになっています。通常の住宅ローンでは繰り上げ返済の手数料として、３１５０円から５２５００円までかかります。

そう考えると何度でも返済可能なフラット３５は返済能力の高いときに多めに返済することによって利息分を少なくすることができ、結果、総返済額が当初より少なくなるというメリットがあります。

金利の種類 変動金利型

金利の種類　変動金利型

変動金利は固定金利と違って融資を受けて借り入れている期間に金利が変動するものです。この変動はどうのように行なわれるのか、と言えば、半年ごとに金利が見直され、その中で多くの住宅ローンの商品は、５年ごとに見直すようになっています。

ですから、金利は日々の経済状況によって変動しますが、毎日変動にあわせて金利を見直すのではなく、半年ごとに見直しながら５年経過したときに金利を見直します。しかし、５年経過したときに、経済状況によって大きく金利が上昇している可能性があります。

あまりに金利が上昇してしまいますと、住宅ローンを支払えなくなる可能性があります。そのようなこともあり、変動の幅が決められています。上限を従前の返済額の１．２５倍までにしています。仮に月に１０万円支払っていたとすれば、カンタンに言えば最大で１２．５万円になるということです。

変動金利ですから、仮に金利が上昇していきますと、元利均等返済では一定以上の利息分が増えて、利息分だけで毎月の返済額を超えてしまうというような状況も起こりかねません。これを未払利息と言います。

なるべくこのような状況は避けたいものですが、高金利の時期か金利がこれから下がっていくというような時期には、有利に働く住宅ローンの商品です。しかし、その反面、現在のような低金利時代や金利の上昇局面では、あまりこの商品を利用することはオススメできません。

意外にその辺りの変動金利の商品内容を理解されずに安易に変動金利の商品で住宅ローンを組まれていますが、しっかりと銀行の担当者にも聞いてみましょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型について

住宅ローンの融資を受ける場合には、大きくわけて固定金金利と変動金利になることは紹介しました。他にも固定金利でも金利がフラット３５のように借り入れ期間中、一律のものもあれば、最初の10年と11年め以降の金利が違う商品もあると紹介しました。今回は固定金利の中でも固定金利の期間を選択したタイプの商品を紹介します。

この固定金利の期間が決まっている商品として２年、３年、５年、１０年、１５年などがあります。これらの固定金利の期間が終われば、その時の金利で再度、固定金利や変動金利などの商品を選択できるような商品になっています。

最近で多いのが２年、３年の固定金利型になっています。昨今のご時勢からすれば、変動金利よりも固定金利の方がよいと判断されるお客様も多いです。また、ここで注意しておかなければならないのは、変動金利を選択すると、その後の固定金利の選択ができなくなる場合がありますので、各金融機関での確認が必要です。

この固定金利期間を選択するタイプですが、固定の期間が長いほど金利が高くなっています。期間の短いタイプの金利が低いものは、最近、銀行の金利優遇キャンペーンになっている場合が多いので、確認しておいても損はないです。

また、この固定金利の期間選択型では、変動金利の場合と違って、期間が終了後にはその時点での金利が適用され、変動金利のような上限が設定されていないので、高金利に推移していれば、その金利で引き続き支払うことになります。

ですから、最初に期間限定で固定金利を選択した場合には、固定金利終了後の支払額も考慮に入れておかなければならない。年功序列の賃金体系が崩れている中で、その企業で勤めれば勤めるほど、賃金があがるというようなことがなくなりつつあります。

将来の支給される給与がアップしているだろうという考えで、住宅ローンを組むことは、返済できなくなる可能性もあるので、しっかりとしたライフプランを今から組んでおくことが肝要です。

金利の種類（固定型）

金利の種類（固定型）

住宅ローンの金利は毎月支払う金額にも大きく影響するので融資を受けとうとしている人には経済状況など、非常に敏感にならざるを得ません。このところの金利の変動は低金利時代を推移しています。昨今（２００８年）の世界的な景気の悪化、経済の状況から、これからも低金利時代は当面続くものと思われます。

また、融資を受けるにあたっても、どの時点での金利が適用されるのかと言えば、融資の実行時点の金利が適用されることにも注意が必要です。

その中でも固定金利は借入れから完済まで金利が一定しているものと、途中で金利が変わる当初１０年間と１１年目以降では金利が違うものがあります。１１年目以降の金利は、１０年間のものよりも金利は多少高めに設定されています。通常、固定金利型の場合、元利均等返済という商品がもっぱら主流になっていますが、これは元金よりも利息の方が最初多く払う仕組みになっています。

この固定金利型の最大のメリットは、支払いのスタートから完済まで、一律の金額を支払うことによって、毎月の暮らしの収支予測が立て易くなるといことです。これは総返済額もあらかじめわかっているので、繰上げ返済の計画や老後資金の準備など他の資金計画も立てやすいようになっています。

その反面、固定金利は変動金利よりも金利は高く設定されています。近年の住宅ローンでは最初２年固定でその後変動金利に移行するようなタイプの商品もありますが、変動金利で優遇金利を受ける場合には、スタート時の支払いが少なくてすむので、家計への負担が小さくてすみます。

最近の経済状況を考え、また今の勤務の状況を踏まえた上で、固定金利にするのか、変動金利にするか、検討する必要があります。また、総返済額にも気をつけてみることもしてみましょう。今後の金利の上昇があればそれだけで、変動金利の支払いは負担増になりますので、この低金利時代で金利の上昇局面では固定金利で住宅ローンを組むほうがどちらかと言えば得策ではあります。